Les Ventes à la découpe

Mesdames, Messieurs,

Je vous ai réunis aujourd’hui pour vous faire part, en tant que maire du 11e arrondissement et président du groupe MRC au Conseil de Paris, de mon sentiment sur un phénomène qui touche un nombre de plus en plus élevé de parisiens : celui des congés pour vente, mieux connus sous le nom de « ventes à la découpe ».

Cette méthode spéculative, qui permet à des investisseurs institutionnels et des marchands de biens, de faire des profits énormes en vendant leur patrimoine et en chassant les occupants, est symptomatique de l’ultra- libéralisme dominant. Il profite à quelques-uns au détriment de la situation d’un grand nombre de concitoyens, puisque cette procédure a concerné plus de 6300 ventes à Paris en 2004 et que, selon les chiffres de la Ville de Paris, 4000 congés ventes sont déjà en cours en 2005. Ce phénomène est en train de modifier profondément la sociologie de Paris, en particulier des arrondissements socialement mixtes comme le XIe. Comme souvent, ce sont les classes moyennes qui en font les frais, contraintes de quitter la capitale pour la banlieue.

C’est donc un phénomène qu’il faut stopper rapidement, par des mesures législatives appropriées.

Le gouvernement précédent n’a pas cru bon de légiférer, ni d’adopter les propositions de loi déposées par l’opposition parlementaire pour limiter les congés- ventes.

L’accord collectif signé le 16 mars 2005, à l’initiative de Monsieur Daubresse, alors ministre délégué au Logement, est insuffisant :

- d’une part, ce n’est qu’une convention, que n’ont pas signée toutes les associations de locataires ;

- d’autre part, il ne fait qu’améliorer l’information des locataires « découpés », sans rien empêcher au fond.

La loi AURILLAC, votée le 16 juin en première lecture, ne vaut guère mieux, puisque le droit de préemption du locataire n’est prévu que « si le nouveau propriétaire ne s’engage pas à maintenir le statut locatif de l’immeuble pendant six ans ». Or dans l’immense majorité des cas, l’immeuble reste bien locatif, avec un loyer qui a fait la culbute...et donc d’autres locataires plus fortunés. Vraiment, c’est se moquer des gens que de faire voter une loi qui passe ainsi à côté du problème !

Mais au fond, cela est logique, car depuis 2002, la droite a encouragé cette pratique. Elle a même donné le signal du départ : en novembre 2002, un amendement du rapporteur général du Budget au Sénat, Monsieur Philippe MARINI, a été voté, qui allège considérablement la fiscalité des sociétés foncières. C’est ce texte qui a donné le coup d’envoi d’une vague sans précédent de ventes à la découpe, pour le plus grand profit des professionnels qui, depuis longtemps, réclamaient une telle mesure.

- La première mesure à prendre consiste donc à faire abroger l’amendement Marini.

- Ensuite, il faut abroger les articles 15, 16 et 17 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Pourquoi ?

Parce qu’il s’agit du fondement juridique des congés- ventes. Il ne peut être question, je tiens à le préciser, d’interdire totalement les congés- vente : le principe constitutionnel du droit de propriété ne le permet pas et d’autre part, il ne faut pas pénaliser le particulier qui possède un appartement et souhaite le récupérer pour lui ou sa famille. Par contre, il faut stopper les congés- ventes initiés par les investisseurs, les marchands de bien et les spéculateurs en tous genres. La meilleure manière de le faire, c’est de taxer de manière dissuasive la plus-value réalisée par le vendeur, au prorata de la marge qu’il réalise.

- Ensuite, il faut créer une procédure de déclaration et d‘autorisation administrative du congé- vente.

Cette déclaration, qui concernerait toutes les transformations de monopropriétés en copropriétés, serait faite auprès du Maire de la commune concernée et du Préfet du département. Cela permettrait aux pouvoirs publics de réagir en amont de la procédure de congé- vente et d’étudier l’intérêt ou non de l’acquisition par voie de préemption. Cela offrirait aux maires une plus grande visibilité : actuellement, nous sommes informés des transactions immobilières par la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Celle-ci indique évidemment que le bien est mis en vente. Mais elle ne dit rien sur sa destination.

Il faut également se souvenir que nombre d’immeubles vendus à la découpe et appartenant à des institutionnels ont été construits grâce à des prêts aidés, à des aides spécifiques liées à la politique publique du logement, au 1% patronal. Dans ces conditions, il me parait donc normal que la puissance publique ait un droit de regard sur ce patrimoine. Elle doit pouvoir le maintenir dans le secteur conventionné, dans le domaine du logement aidé public. Les collectivités locales, en Ile-de-France, ont beaucoup de difficultés à financer du logement locatif compte tenu des prix du foncier notamment.

Vous savez aussi que la politique municipale du logement, définie par un programme local de l’habitat, fait obligation d’un certain pourcentage de logements sociaux dans chaque commune. Or, il existe des congés- ventes dans des zones déficitaires en logement aidés.

- Dès lors, ne peut-on pas imaginer que certains immeubles vendus à la découpe soient acquis à l’amiable ou préemptés par la commune, pour rester dans le patrimoine locatif conventionné, intermédiaire ou social, et ceci bien sûr, en gardant les locataires en place ? Seules devraient être autorisées, selon moi, les mises en copropriétés d’immeubles vendus dans des zones non déficitaires en logements sociaux, et encore, après examen de l’immeuble, de son occupation sociale, puis consultation des locataires afin de prendre en considération leur avis si ils souhaitent devenir propriétaires.

Cette intervention de la puissance publique permettrait, dans un domaine régi actuellement principalement par des règles de droit privé, de maîtriser les ventes à la découpe et de contribuer à conforter la politique du logement aidé dans les zones tendues où il se développe, c’est-à-dire surtout Paris, Lyon et Marseille.

Ce sont là des pistes de réflexion générales que je soumets à la réflexion du gouvernement. Dans le contexte actuel particulièrement difficile de la pénurie de logements à Paris, la satisfaction des besoins liés à l’intérêt général, les besoins très importants de solidarité sociale, doivent prendre le pas sur les intérêts privés des opérateurs immobiliers et des groupes financiers qui profitent de la bulle spéculative et l’accentuent. Paris a déjà été vidée de ses habitants modestes par la politique des grandes ZAC de l’ère pompidolienne et chiraquienne. On ne peut accepter maintenant que les classes moyennes doivent quitter la capitale. Habiter à Paris ne doit pas devenir un luxe de privilégiés. C’est ce qui justifie une réponse rapide du législateur au problème des congés- ventes.

Je vous remercie.